摘要

• 2019年7月30日的中共中央政治局会议明确指出，不将房地产作为短期刺激经济的手段，这是中央对房地产的政策导向出现新变化的信号。
• 目前，居民按揭贷款过快增长挤占消费，继续加杠杆难以承担启动经济增长的重任。而且近几年，相当一部分购房者的首付款是通过融资获得的，变相的“零首付”大行其道将置银行资产于高风险境地。同时，就业和收入受经济环境影响较大的低收入群体按揭购房，在经济下行和贸易摩擦的背景下，或会出现断供潮。因此，中央不再通过刺激房地产来刺激经济。
• 如今，我国面对中美贸易摩擦的挑战，制造业的竞争力成为优先确保对象。营造有利于制造业发展的环境，需要形成有利于企业家才能、人才和资本等创新要素流向制造业的利益分配机制。

正文

根据惯例，7月的中共中央政治局会议通常会对上半年的经济工作进行总结，并对下半年的经济工作作出指导性安排，因此，该会议是观察我国宏观经济政策的重要窗口。

2019年7月30日的中共中央政治局会议对房地产的表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“落实房地产长效管理机制”，除此之外，又增加了新的表述，如“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。无疑，这是中央对房地产的政策导向出现新变化的信号。

房地产在经济运行中扮演重要角色，我国应对1998年的亚洲金融危机和2008年的全球金融危机时，都曾经依靠房地产使国内经济摆脱了困境。如今，经济处于下行过程中，而且正面对来自外部的贸易摩擦冲击，我国不仅没有出台政策刺激房地产市场，反而出台了一系列政策阻止资金进入房地产行业，而且中共中央政治局会议明确指出，不将房地产作为短期刺激经济的手段。原因何在？

一、按揭贷款过快增长挤占居民消费

2015年以来，居民的债务增长非常迅速，居民杠杆率（居民债务/GDP）从30%上升到超过50%，2018年底居民杠杆率达到54%，接近发达国家的水平，在发展中国家里已经遥遥领先。

从房价上升的速度来看，2015年这轮房价上涨速度并没有超过2007年或2009年，导致居民债务快速攀升的原因与棚户区改造货币化安置政策有关。从2015年8月份开始，鼓励地方政府将实施棚户区改造的资金直接发放给棚改居民，让他们自己到市场上购买住房，此举大大刺激了住房需求，导致三四线城市房价持续上涨。棚改对象基本上是低收入群体，实行货币化安置后，很多人加杠杆购买住房。

从具体数据看，2015年至2018年按揭贷款余额翻了一番，2015年的按揭贷款余额（包括公积金贷款）只有13万亿元，到2018年底已经突破26万亿元。

如果说2015年之前主要是有钱人买房子，那么，2015年之后中低收入者在买房群体中的占比则大幅增加。中低收入者的边际消费倾向较高（收入基本全部用于消费，没有储蓄），该群体的债务过快增长必然挤占消费。2017年以来，消费增长乏力，从10%下降到7%左右。表现最明显的是汽车消费，2018年全国轿车销售总量第一次出现了下降，尤其是国产小轿车的销量下降幅度更大。汽车行业的反馈信息显示，三四线城市的汽车消费下滑严重，这与三四线城市的房价上涨密切相关，即房价上涨挤占了汽车消费。除此之外，过度负债买房还挤占了教育和医疗支出。

在经济运行中，消费是主导力量，目前占GDP的比例是70%左右，而房地产的扩张已经严重影响到居民消费增长。

把当前的居民负债与1998年和2008年的进行比较，就可以清楚地看出政府为何不敢继续通过刺激房地产来应对外部冲击。1998年我国的居民负债很低，可以忽略不计，2008年我国的居民杠杆率还不到20%，因此，通过居民加杠杆不仅可以刺激房地产投资，进而拉动其他各行业的投资，而且不会影响到消费增长。但目前居民杠杆率已经远远超过30%，也严重影响了消费增长，居民继续加杠杆已经难以承担启动经济增长的重任。

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