摘要

• 回顾2021年，房地产市场可能呈现的五大趋势逐渐得到印证：一是市场出现分化，核心城市的房价走势强于非核心城市；二是在“三线四档”政策影响下，房地产进入低增长甚至负增长时代，房地产开发企业的收益率快速下降、进入去杠杆阶段；三是为了寻找新的盈利增长点，房地产开发企业开启多元化经营尝试；四是数字化科技转型成为房地产开发企业新的趋势；五是市值管理和信用管理受到重视。
  
• 根据市场观察及调研资料分析，导致房地产市场快速降温的主要原因是多方面的，既有房地产调控政策作用的结果，也与部分房地产龙头企业出现债务危机对市场的冲击有关。
• 笔者认为，2022年房地产调控政策将出现微调，但由于房地产金融的政策逻辑已经出现变化，叠加房地产税政策出台可能会对市场预期产生的巨大冲击，房地产市场难以再次出现“V型”反转。
  

正文

一、2021年度房地产市场回顾

（一）房地产市场出现了拐点信号

2021年初，笔者曾经撰文指出2021年房地产市场可能呈现的五大趋势：一是市场出现分化，核心城市的房价走势将强于非核心城市；二是在“三线四档”政策影响下，房地产将进入低增长甚至负增长时代，房地产开发企业的收益率将快速下降，房地产企业将开启去杠杆阶段；三是为了寻找新的盈利增长点，房地产开发企业将开启多元化经营尝试；四是数字化科技转型将成为房地产开发企业新的趋势；五是市值管理和信用管理将受到重视。

尽管遭遇了新冠疫情冲击，2020年的新房成交额依然创下历史新高，使得2021年初的房地产市场充满乐观气氛，笔者的上述预测分析属于悲观派，当然也是少数派。然而，2021年的市场实际走势与笔者的判断基本一致，且7月之后的市场运行状况远低于预测，市场出现了明显的拐点信号，也许这将是我国房地产市场长期趋势的拐点。

笔者分别从销售、投资、土地等方面对2021年房地产市场进行如下总结。

2021年的商品房销售高开低走，7月之后出现负增长。2021年1～10月，商品房销售面积143041万平方米，两年平均增长3.6%；商品房销售额147185亿元，两年平均增长8.8%。从单月销售数据走势看，商品住宅销售从2021年7月开始出现大逆转。上半年的房地产销售尽管高开低走，但总体仍然创历史新高，7月之后同比出现负增长，且呈加速下滑态势。“金九”缺席，“银十”不再，楼市交易加速下滑。2021年10月商品住宅销售面积、销售额同比分别下降24.11%、24.13%，降幅较9月分别扩大8.3、7.2个百分点。高频数据显示，11月中上旬楼市销售依然下行。此外，二手房成交量自6月之后逐月下滑，于10月跌至历史低位。根据贝壳50城二手房监测数据，10月整体成交量与9月基本持平，单月同比降幅扩大至48%，单月成交量则维持在2019年3月以来底部（除疫情刚发生的2020年1、2月之外）。2021年10月，50城中有41城成交量低于2019～2020年的月成交均值，32城交易量跌破均值超20%。

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