摘要

• “负资产”是“泡沫经济”的必然结果，不动产价格大幅度下跌之后，在高位买入的资产就会变成“负资产”。
• 房地产“负资产”现象并非日本独有，放眼全球，美国和欧洲等老牌的工业化国家也不同程度地出现了房地产“负资产”现象，并逐渐形成了一整套盘活房地产“负资产”的经验。
• 对我国与上述国家在法律制度、土地制度等方面存在较大差异，但市场的运行具有共同特征和规律。尤其随着我国人口结构的变化，房地产市场已经出现新的变化。因此，上述国家对房地产“负资产”的处置经验，如调整收缩型城市发展战略、充分预判业主和物业“双向老化”带来的潜在风险、谨慎出台房地产税等，在某种程度上值得我国进一步研究借鉴。
  

正文

在老龄化和少子化背景下，由于土地、房屋等不动产价格长期低迷，日本许多城市和郊区出现了固定资产税、物业费等相关税费大于房产本身价值的情况，即“负资产”现象。除日本外，欧美等国家也出现过类似情况。

随着我国房地产市场出现趋势性的转折，对房地产“负资产”现象，我们也应保持警醒，并在政策储备方面未雨绸缪。

一、日本为何进入房地产“负资产”时代

近年来，在日本找不到真正所有者的土地越来越多。据日本所有者不明土地问题研究会数据显示，2016年，全日本找不到所有者的土地总面积达410万公顷，并预测到2040年，这一数据将会涨至720万公顷，接近目前北海道的面积。土地或房产沦为“负资产”，是所有者不明土地出现并增多的主要原因。

（一）土地价格只涨不跌的“神话”破灭

第二次世界大战之后，日本在40多年时间里实现了经济的高速增长。其国土面积相对狭小，导致土地价格持续快速上涨，出现了所谓的“土地神话”。1985年“广场协议”之后，日本实施了宽松货币政策，加上日元大幅度升值，导致日本房地产市场加速升温、“泡沫经济”出现。

1991年日本“泡沫经济”破灭之后，经济增长几乎停滞，土地、房屋等不动产价格长期低迷，特别是度假养老地产和中小城市的地价不断下跌，这些房地产持有的运营成本远超资产价格。可见，“负资产”是“泡沫经济”的必然结果，不动产价格大幅度下跌之后，在高位买入的资产就会变成“负资产”。

（二）老龄化和少子化现象凸显

日本总人口已经连续十多年负增长。日本总务省的数据显示，2020年普查后的日本总人口数同比减少50.5万人，除了东京、冲绳和神奈川县之外，其他地方的人口数量均有不同程度的减少。少子化导致了家庭结构的小型化，对“一户建”等传统大空间住房的需求在降低。此外，老龄化、房产继承等因素降低了对住房的总量需求，从而导致更多的空置住房出现。

……

全部内容请详见附件。