摘要

• 目前，房企普遍存在两大风险。一是流动性风险。一方面，70％以上民营控股的房企都已经出险，难以获得银行的融资支持；另一方面，股权融资政策有所松动，但市场约束增加，难以募集资金。二是资产减值风险。尽管从统计数据来看，下跌幅度并不大，但事实上资产缩水较为严重。
• 借鉴美国、日本、西班牙三国应对房地产市场危机的经验，最有效率的应对之策，首先就是政府信用介入，同时要准备大规模的财政刺激方案，通过政府加杠杆的方式让居民和企业去杠杆。其次，设立“中国住房银行”参与处置房企的债务风险，其资本金来自财政部发行的特别国债，以国家信用在资本市场发行债券融资，其功能是向房地产开发企业提供流动性支持，为实施国家住房保障制度提供金融政策。最后，完善房地产金融的监管制度建设，一是参照金融机构采取资本充足率管理，二是对上市房企的隐性债务进行特别信息披露。
  

正文

应对债务风险对房企而言至关重要，将直接影响到金融机构对房地产金融业务的风险评价。当前，这一问题变得更加紧迫和敏感。

一、当前房企债务及风险现状

关于中国房企的总体风险及债务数量，本文以所有的上市房企作为样本进行统计测算。首先，从三道红线财务计算指标中的“现金短债比”看，2015年之后房企现金短债比快速下降，尤其是2022年现金短债比接近1，风险凸显。这意味着房企到期的债务与线上账户拥有的现金之比接近1，房企持有的现金即将不能覆盖到期债务。2023年第一季度，该数据平均水平已经降至1以下。而从结构上看，大型房企和小型房企在现金短债比上存在显著差异，中小房企的现金短债比表现相对健康。大型企业之所以能够发展壮大，秘诀在于能够更多地利用杠杆。而小型房企虽然也希望使用杠杆，但由于规模较小，缺乏获得融资资格的能力，因此难以实现这一目标。

其次，从债务超过千亿的房企数量来看，2010年只有4家，2014年只有9家，而从2015年开始，债务超过千亿的房企数量迅速增加。从上市房企的总负债规模看，2008年至2021年由3.17万亿元增长至46.18万亿元（由于不同口径的计算方式不同，总体规模值可能不一致），13年间增长了13.6倍，年均复合增长率高达22.9%。

目前，房企普遍存在两大风险。一是流动性风险。2022年底，全部房地产行业上市公司的现金短债比已经接近1，而2023年第一季度，房地产行业上市公司中80%的现金短债比跌破1，这意味着2022年11月出台的“金融16条”尚未从根本上解决房企的流动性风险。

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